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Maximale Transparenz für Sie
Wir sorgen für maximale Transparenz für Sie. Wissen Sie, was die Begriffe Emittent, Retention oder Anleihe genau bedeuten? Wenn Sie eine Entscheidung in Bezug auf Immobilien und Investitionen treffen, werden Sie auf Fachbegriffe stoßen, die nicht immer leicht zu verstehen sind. Deshalb haben wir für Sie die folgende Wissenssammlung zusammengestellt. Sie bietet Ihnen eine Zusammenfassung und erklärt die wichtigsten Branchenbegriffe. Einfach, direkt und transparent - wir wollen es Ihnen als Anleger leicht machen, sich gezielt über das Thema Immobilien und Investitionen zu informieren. Denn nur so können Sie eine selbstbestimmte und kompetente Entscheidung treffen. Nicht nur im Bereich der Crowdinvesting.
Haben Sie weitere Fragen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir freuen uns auf Ihre Nachricht.
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Abgeschlossenheitserklärung
Die Abgeschlossenheitserklärung ist für Besitzer von Wohneigentum unter anderem von Bedeutung, wenn sie dieses veräußern möchten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bzw. Abgeschlossenheitserklärung ist für Besitzer von Wohneigentum unter anderem von Bedeutung, wenn sie dieses veräußern möchten. Solche Bescheinigungen müssen aber nicht gleich den Verkauf einer Wohnimmobilie oder ihre Umwandlung in Eigentumswohnungen bedeuten. Zunächst ist die Bescheinigung ein Instrument, um Wohneigentum räumlich genauer zu definieren. Der Besitzer von Wohnungseigentum kann mit einer solchen Erklärung und ihrer Eintragung ins Grundbuch für klarere Verhältnisse bezüglich seines Eigentums sorgen. Eine solche Bescheinigung/Erklärung besagt, dass sämtliche, in einem Gebäude vorhandenen Wohnungen, durch Nummern gekennzeichnet und bautechnisch vollkommen voneinander abgetrennt sind. Sind diese Kriterien erfüllt, erklärt die Abgeschlossenheitsbescheinigung, dass jede Wohnung als in sich abgeschlossene und eigenständige Einheit betrachtet werden kann. Eine Abgeschlossenheitserklärung kann nach dem Antrag eines Immobilieneigentümers ausgestellt werden. Die rechtliche Basis für eine solche Erklärung bilden § 3 Absatz 2 sowie § 7 Absatz 4 im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG). Die Bescheinigung gilt nur für Wohnraum bzw. für alle Räumlichkeiten, die dem Zweck einer Haushaltsführung dienen (Küche, Bad). Auch ein dauerhaft als Büro genutzter Raum innerhalb der Wohnung wird berücksichtigt. Wer den Bau eines Gebäudes plant, in dem Eigentumswohnungen entstehen sollen, der ist gut beraten, vorausschauend zu handeln. Bereits bei der Bauplanung sollte darauf geachtet werden, dass die einzelnen Wohnungen und auch das Sondereigentum (Garage, Keller, Fahrrad- und Kinderwagenraum, Hobbyraum) den Kriterien für eine Abgeschlossenheitserklärung genügen. Sonst fallen später eventuell hohe Kosten für bauliche Nachbesserungen an, die man sich durch gute Planung ersparen kann. Inhaltlich wird in der Abgeschlossenheitserklärung folgendes festgehalten: um welche Wohnung es sich handelt dass die Wohnung abschließbar ist dass sie zumindest ein WC und ein Bad besitzt dass in der Wohnung mindestens eine Küche/Küchenzeile vorhanden ist von anderem Wohneigentum abgetrennt ist über einen separaten Zugang ins Freie oder in ein Treppenhaus verfügt Durch diese Angaben wird eine Wohnung rechtlich zu einer klar abgegrenzten, vollkommen autarken Wohneinheit, über deren Größe und Eigenständigkeit keine Zweifel bestehen. Der Eigentümer kann die Wohnung damit leichter verkaufen, als wenn es Streitigkeiten darüber gäbe, wo eine Wohnung baulich beginnt und wo sie endet. Zusammen mit einem Aufteilungsplan ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung eine Voraussetzung, um ein Gebäude in Wohnungseigentum bzw. Teileigentum aufzuteilen.
Anlageimmobilien
Viele Menschen hegen den großen Traum vom Eigenheim: Dem eigenen Haus, in dem sie bis ans Ende ihres Lebens wohnen können, für das sie keine Miete zahlen müssen und das sie ihren Kindern vererben können. Der Begriff Immobilie ist für viele eng mit diesem Wunsch verbunden, allerdings geht er weit über die Form der Eigennutzung hinaus. Eine weitere Verwendungsmöglichkeit für eine Immobilie ist, sie als Kapitalanlage bzw. Anlageimmobilie zu nutzen, um damit Geld zu verdienen. Ein vergleichsweise neues und wachsendes Angebot zur direkten Kapitalanlage ist das Crowdinvesting für Immobilien. Hierbei können Kleinanleger in ausgewählte Immobilienprojekte investieren, die über darauf spezialisierte Crowdinvesting Plattformen angeboten werden. Dabei kann es sich im Detail um ein Neubauprojekt, aber auch um die Revitalisierung oder Refinanzierung von Bestandsimmobilien handeln. Fünf Punkte machen diese innovative Form der Kapitalanlage so interessant für die breite Masse an Privatanlegern: Direkter Zugang zu attraktiven Immobilien: Der Anleger entscheidet selbst und weiß genau, wofür sein Geld verwendet wird. Geringe Mindestanlagesumme: Direkte Investitionen waren bisher mit hohen Mindestanlagesummen im fünfstelligen Bereich verbunden - Crowdinvesting ermöglicht den Zugang bereits mit kleinen Summen. Hohe Transparenz: Eine große Menge an Informationen zum Projekt, zum Entwickler und zur Finanzierungsstruktur ermöglichen Anlegern einen besonders guten Durchblick. Attraktive Renditen: Durch die schlanke Online Abwicklung und den Wegfall von hohen Verwaltungskosten kann das Kapital mehr Rendite erwirtschaften. Einfaches Investieren: Mit wenigen Klicks ist das Investieren über eine Online Plattform möglich, alle Verträge werden rechtssicher online abgeschlossen. Was im Allgemeinen an Immobilien geschätzt wird, ist ihre relative Wertbeständigkeit. Zwar können Immobilienmärkte sehr volatil sein, doch sind die Entwicklungen normalerweise langsamer als beispielsweise auf dem Aktienmarkt. Selbst das Platzen einer Immobilienblase kündigt sich in den meisten Fällen durch ihr Entstehen an. Immobilien sind greifbar, es sind keine theoretischen Anteile an oder Rechte auf etwas, sondern wirkliche Gegenstände. Hinzu kommt, dass sie, anders als Edelmetalle oder ähnliches, nicht nur einen abstrakten, sondern auch einen konkreten Wert haben, beispielsweise die Möglichkeit, sie zu bewohnen. Die Kombination aus diesem Vorteil und der oben erwähnten Wertbeständigkeit ist auch keine Selbstverständlichkeit. Im Gegensatz zu Immobilien verlieren Automobile innerhalb des ersten Jahres nach Werksauslieferung beziehungsweise Verkauf gut ein Drittel ihres Werts. Die unmittelbare Investition in Immobilien hat oft den Nachteil, dass man seine Investitionen in der Regel mit geringem Kapitalaufwand nicht gut streuen kann. Somit setzt man unter Umständen “alles auf eine Karte”. Bei Fonds besteht das Problem in die andere Richtung: Da man sie nicht selbst verwaltet, hat man keine Kontrolle darüber, wie sie gemanagt werden und kann Entwicklungen schlechter einschätzen. Außerdem haben manche Fonds die Eigenschaft, an der Börse gehandelt zu werden. Das ist zwar grundsätzlich kein Nachteil, kann aber zu einem solchen werden, da es ein weiteres Stück Wertsicherheit nimmt: Der Kurs und somit der Wert der Anteile ist flexibler und wird nicht nur durch das Volumen des Fonds, sondern auch durch die Nachfrage an der Börse bestimmt. Damit hat der Anleger weniger Sicherheit, denn es kann auch zu rapideren Werteinbußen kommen. Das Crowdinvesting für Immobilien bietet hier einmalige Vorteile: Im Gegensatz zu den obengenannten Angeboten gibt es die Möglichkeit, sowohl direkt in Immobilien zu investieren, als auch mit geringem Kapitaleinsatz sein Investment in unterschiedliche Projekte zu streuen und so für die notwendige Diversifikation zu sorgen.
Auflassungsvormerkung
Eine Auflassungsvormerkung ist ein meist vorläufiges juristisches Mittel zur Sicherung eines Rechtes im deutschen Immobiliarsachenrecht, also dem Rechtsgebiet, welches die Rechtsverhältnisse an Immobilien regelt. Als Recht kommt hier insbesondere das Eigentumsrecht an einem Grundstück oder an einem grundstücksgleichen Recht in Frage. Die Auflassungsvormerkung ist dabei häufig an die Erfüllung von bestimmten Voraussetzungen, wie etwa der Zahlung eines Geldbetrages, geknüpft. Sie schützt das Recht des Begünstigten, sofern dieser seine Verpflichtungen erfüllt hat. Die Auflassungsvormerkung ist eine spezielle Art einer Vormerkung, die als eingetragenes Sicherungsmittel im Grundbuch zu verstehen ist. Die Vormerkung ist im Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und in den Paragraphen §§ 883 – 888 BGB zu finden. Durch die Eintragung einer Vormerkung in das Grundbuch, erhält der Begünstigte einen Anspruch auf eine Änderung im Grundbuch. Dabei kann es sich etwa um eine Löschungsvormerkung oder um die hier betrachtete Auflassungsvormerkung handeln. Eine Auflassungsvormerkung wird in der Praxis nur durch eine notarielle Beurkundung und die damit verbundene Beauftragung des Grundbuchamtes in das Grundbuch einer Immobilie eingetragen. Ist die Eintragung erfolgt, so hat der Begünstigte der Auflassungsvormerkung, beispielsweise ein Hauskäufer, das Recht, über die Immobilie zu verfügen. Juristisch ist dies in Deutschland von dem schuldrechtlichen Verhältnis, welches sich beispielsweise aus einem Kaufvertrag ergibt, zu unterscheiden. Das deutsche Zivilrecht trennt sozusagen das Schuldrecht und das Sachenrecht voneinander. Insofern ist es vorteilhaft, zusätzlich zur schuldrechtlichen (vertraglichen) Regelung das dingliche Recht zu sichern. Neben den Regelungen aus dem Schuldrecht und dem Sachenrecht haben hier auch die Vorschriften aus der Grundbuchordnung (GBO) Bedeutung für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. In der Regel werden Auflassungsvormerkungen - wie oben dargestellt - dazu verwendet, um die Ansprüche des Erwerbers gegenüber Dritten abzusichern. In der Wirklichkeit schützt diese Absicherung beispielsweise gegen Ansprüche aus einer Zwangsversteigerung. Kommt es nämlich bei dem ursprünglichen Eigentümer nach Abschluss des Kaufvertrages plötzlich oder unerwartet zu einer Insolvenz, so können die Gläubiger des ursprünglichen Eigentümers unter Umständen die Zwangsversteigerung der Immobilie verlangen, die eigentlich bereits verkauft wurde. Die Ansprüche des Erwerbers könnten hier mit einer Vormerkung geschützt werden. Bei der notariellen Beurkundung des Vertrages sowie der damit verbundenen Eintragung der Auflassungsvormerkung fallen natürlich Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt an. Diese sind jedoch meistens verhältnismäßig gering. Rechnet man eventuelle Provisionen für einen Makler und die Grunderwerbssteuer hinzu, so wird in der Praxis allerdings insgesamt mit Kosten in Höhe von mindestens 10 % des Kaufpreises gerechnet. Sollte der ursprüngliche Eigentümer unerwartet über die Immobilie verfügen und entstehen dem zukünftigen Erwerber daraus Nachteile, so ist entscheidend, wann die Auflassungsvormerkung wirksam geworden ist. Die Wirksamkeit der Auflassungsvormerkung ist nämlich erst dann gegeben, wenn die Voraussetzungen aus dem Vertrag (z. B. Kaufvertrag) erfüllt sind und die Vormerkung durch den Notar und das Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen ist. Insofern hat der Immobilienkäufer bei einer Eigentumsüberschreibung oder einem Hauskauf Interesse an einer zügigen Abwicklung der Eintragung.
BaFin
BaFin ist die Abkürzung für Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Mit Sitz in Frankfurt am Main und Bonn ist es das Hauptziel der BaFin, ein funktionsfähiges, stabiles und integres Finanzsystem zu gewährleisten. Die BaFin ist im öffentlichen Interesse tätig und setzt mit ihrer Marktaufsicht Verhaltensstandards durch, die das Vertrauen von Anlegern, Bankkunden und Versicherungsnehmen in das Finanzsystem wahren. Die BaFin beaufsichtigt und kontrolliert Banken, Finanzdienstleister, Versicherer und den Wertpapierhandel, um faire und transparente Verhältnisse an den Märkten zu ermöglichen. Zudem wacht sie darüber, dass börsennotierte Aktiengesellschaften und deren Aktionäre ihre Veröffentlichungs- und Prospektpflichten einhalten. Marktmanipulation, Insiderhandel und andere Risiken für das deutsche Finanzsystem werden auf nationaler und internationaler Ebene ausfindig gemacht und begrenzt. Dadurch schafft die BaFin Stabilität und Vertrauen. Die Aktionsbereiche der BaFin sind in sogenannte operative Säulen unterteilt: Insbesondere zur Bekämpfung von Geldwäsche sind Kreditinstitute nach § 24c KWG dazu verpflichtet, ein automatisiertes Abrufsystem für Kontostammdaten zu führen, auf das die BaFin jederzeit zugreifen kann. Analog zur Bankenaufsicht überwacht die BaFin als Versicherungsaufseher, auf Grundlage des Versicherungsaufsichtsgesetzes (VAG), Versicherungsunternehmen bei der Aufnahme und Aufrechterhaltung ihrer Geschäftstätigkeit. Die BaFin gewährleistet die Funktionsfähigkeit der deutschen Märkte für Wertpapiere und Derivate nach dem Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) . Dazu gehört insbesondere die Unterbindung von Insiderhandel und anderen Missbrauchsfällen. Die BaFin finanziert sich ausschließlich aus Gebühren und Umlagen der beaufsichtigten Institute und Unternehmen und ist damit unabhängig vom Bundeshaushalt. Verschiedene Gremien unterstützen, beraten und kontrollieren die BaFin bei ihrer Arbeit.
Bestandsimmobilie
Eine Immobilie, welche vollständig erbaut wurde und schon seit einiger Zeit genutzt wird, nennt man Bestandsimmobilie. Sie unterscheidet sich durch ihr wesentlich höheres Alter von der Neubaumimmobilie. Doch auch eine Neubauimmobilie wird mit der Zeit zu einer Bestandsimmobilie. Dies lässt sich anhand des Lebenszyklus einer Immobilie erklären, auch Lifecycle genannt, welcher ein Immobilienprojekt in die Phasen Planung, Realisierung, Nutzung und Verwertung aufteilt. Während in den ersten zwei Phasen die Planung und der Bau der Immobilie stattfinden, bezeichnet die Nutzungsphase den Hauptlebenszyklus einer Immobilie, in welchem aus einer Neubauimmobilie eine Bestandsimmobilie wird. Denn hier wird ein Großteil der gesamten Lebenszykluskosten investiert, da insbesondere Bestandsimmobilien aufgrund von Abnutzung saniert und modernisiert werden müssen. An die Nutzungsphase schließt sich die Verwertungsphase an, in welcher die Immobilie entweder abgerissen oder revitalisiert werden kann. Speziell für Kleinanleger mit geringem Kapital können sich Bestandsimmobilien lohnen. Denn ihr Kaufpreis ist häufig geringer als der von Neubauimmobilien. Des Weiteren kann der Verkaufspreis bei Ersteren in Zeiten des Immobilienbooms schnell ansteigen, sofern das Objekt eine gute Lage sowie Zustand aufweist. Die meisten Immobilien in Stadtnähe bzw. im Stadtkern sind Bestandsimmobilien und daher besonders attraktiv, da sie über eine gute Infrastruktur verfügen. Aus steuerlicher Sicht können Anleger mit der sogenannten Spekulationsfrist profitieren: Diese schreibt vor, dass Privatpersonen den Veräußerungsgewinn der Immobilie nicht zu versteuern haben, wenn sie erst nach zehn Jahren verkauft wird. Wurde sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor privat genutzt, so ist der Veräußerungsgewinn stets steuerfrei. Gewerbliche Personen dagegen müssen den Verkaufsgewinn immer versteuern.
Crowdinvesting
Im Kern des Crowdinvestments (zu Deutsch: Schwarmfinanzierung) steht die Investierung in einzelne Personen, Gruppen oder Projekten. Im Gegenzug erhalten die sogenannten „Mikroinvestoren“ (Crowd) Anteile am jeweiligen Unternehmen oder Projekt. Sollte das Unternehmen oder Projekt zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden und große Gewinne einfahren, können die Investoren von ihrer Beteiligung finanziell profitieren. Dank der kleinen Beteiligungshöhe können zudem Privatpersonen am Crowdinvesting-Prozess teilhaben, ohne ein unproportional großes wirtschaftliches Risiko einzugehen. Dennoch darf bei Crowdinvestments nicht vergessen werden, dass es sich weiterhin um den Einsatz von Wagniskapital handelt, der nicht zwingendermaßen eine hohe Rendite zur Folge haben muss. Ähnlich wie beim Crowdlending besteht das Risiko des Modells darin, bei einem Verlust, das gesamte Vermögen der Investition zu verlieren. Verluste umfassen fehlgeschlagene Projekte oder Unternehmen, die Insolvenz anmelden.
Diversifikation
Diversifikation bezeichnet die Streuung des Kursrisikos von Finanzprodukten. Grundsätzlich unterliegt jedes Finanzprodukt einem Kursrisiko, denn es ist unmöglich sicher vorherzusagen, wie sich die Wertänderung in Zukunft verhält. Es besteht also das Risiko, bei negativem Kursverlauf Verluste einzufahren. Die Idee der Diversifikation besteht nun darin, dieses Risiko auf mehrere Finanzprodukte zu verteilen. Zum Beispiel ist in einem Aktienportfolio aus mehreren verschiedenen Aktien daher das Kursrisiko geringer. Denn zum einen fällt der Verlust durch den Kursabfall bei einem großen Portfolio weniger ins Gewicht. Zum anderen ist es möglich, dass beispielsweise in dem Portfolio der Kurs einer anderen Aktie steigt und so die Verluste nivelliert. Das Risiko ist somit über die Anzahl der sich im Portfolio befindenden Aktien gestreut. Wichtig bei der Diversifikation sind die Korrelationen zwischen den einzelnen Aktien. Eine Korrelation bezeichnet eine wechselseitige Beziehung zwischen zwei Wertpapieren. Grundsätzlich kann ein solcher Zusammenhang unterschiedlich stark sowie positiver und negativer Natur sein. Von einer positiven Korrelation wird gesprochen, wenn zum Beispiel die Kurse von zwei unterschiedlichen Aktien in die gleiche Richtung gehen (beide Kurse steigen). Bei negativer Korrelation gehen die Kurse in unterschiedliche Richtungen (ein Kurs steigt, der andere fällt). Befinden sich nun im Portfolio Aktien mit ausschließlich positiver Korrelation, dann entsteht eine Klumpenbildung. Denn durch die Korrelation wird der negative Effekt auf die Aktienkurse verstärkt und die Kurse sinken noch stärker. Ein diversifiziertes Aktienportfolio besteht daher aus negativ korrelierten Aktien. Hier können sich die unterschiedlichen Aktienkursbewegungen ausgleichen und so das Risiko minimieren.
Dividende
Unter einer Dividende ist die Gewinnbeteiligung von Aktionären an einer Aktiengesellschaft entsprechend ihrer zuvor erworbenen Anteile in Form von Aktien zu verstehen. Während es sich bei der Dividende um einen absoluten Betrag handelt, der in Deutschland für gewöhnlich jährlich ausgeschüttet wird, setzt die Ausschüttungsrendite den Ertrag in ein prozentuales Verhältnis zum Kaufpreis der Aktie. Insbesondere für den Vergleich verschiedener Anlagemöglichkeiten ist die Ausschüttungsrendite daher eine hilfreiche Kennzahl für Anleger. Grundsätzlich sind drei Arten der Dividenden zu unterscheiden. Zum einen kann die Ausschüttung direkt als Gutschrift an den Aktionär übertragen werden. Dabei ist von einer Bardividende die Rede. Gleichermaßen ist auch eine Ausschüttung in Form von zusätzlichen Aktien möglich, mit denen das Depot des Aktionärs aufgestockt wird. Hierbei handelt es sich um eine Stockdividende. Entscheidet sich ein Unternehmen gegen die Auszahlung einer Dividende, muss dies nicht zwangsläufig an mangelnden Gewinnen liegen. Stattdessen kann es sich auch um eine strategische Entscheidung für eine anderweitige Verwendung der Bilanzüberschüsse handeln, wie z.B. Neuinvestitionen mit zukünftig erwarteten, höheren Renditen statt einer sofortigen Auszahlung der Dividende. Ob und wie die Ausschüttung der Dividende letztendlich erfolgt, ist abhängig von der jeweiligen Unternehmenspolitik.
Emittent
Der Käufer der Aktie wird als Investor bezeichnet und profitiert erfolgsbedingt in Form eines Zinses oder einer Dividende. Die Emission von Wertpapieren – wie z.B. Aktien – ermöglicht es einem Wirtschaftssubjekt, Geld für Investitionen zu beschaffen bzw. das Eigenkapital zu erhöhen. Durch die Emission von Aktien wird das Unternehmen zur Aktiengesellschaft. Meist ist der Emittent ein Unternehmen, aber auch Staaten oder Notenbanken können als Emittent fungieren. Zu den Pflichten des Emittenten, die im Börsengesetz festgelegt sind, gegenüber dem Anleger gehören die Bereitstellung wichtiger Informationen durch die Geschäftsführung und die Veröffentlichung der Bilanz, des Geschäftsberichtes und weiterer Zwischenberichte. Die Emission der Aktien kann durch die Aktiengesellschaft selbst geschehen (Selbstemission) oder aber mithilfe einer Bank oder eines Bankenkonsortiums vorgenommen werden (Fremdemission): Bei der Selbstemission übernimmt der Emittent den gesamten Emissionsvorgang im eigenen Namen, er trägt dabei das volle Emissionsrisiko – das heißt, die Sorge für die erfolgreiche Platzierung der gesamten Emission – und ist für die vollständige Abwicklung selbst zuständig. Dieser Vorgang verlangt viel Expertise und ist daher meist Kreditinstituten vorbehalten. Von Fremdemission spricht man hingegen, wenn eine Bank oder ein Bankenkonsortium die Wertpapieremission durchführt, das Kreditinstitut hat dabei auch eine begleitende und beratende Funktion. Der Fremdemittent – also das Kreditinstitut – tritt dann als Erstkäufer auf und übernimmt das Emissionsrisiko, für das Unternehmen wird eine Vermittlungsprovision fällig. Diese Unterscheidung gilt unabhängig davon, ob die Emission an der Börse oder außerbörslich erfolgt. Voraussetzung für die Börsenzulassung eines Emittenten ist, dass der Kurswert der Aktien mindestens 1.250.000 Euro oder 10.000 Stück betragen muss. Ferner muss das Unternehmen seit mindestens drei Jahren bestehen. Weitere Voraussetzung ist das Vorliegen eines Zulassungs- oder Verkaufsprospektes.
Erwerbsnebenkosten
Erwerbsnebenkosten sind diejenigen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Bei einer Summe der Kosten von bis 15 % des Kaufpreises sollten diese in der Berechnung nicht vernachlässigt werden. Grundsätzlich setzen sich Erwerbsnebenkosten aus der Grunderwerbssteuer, den Notar- und Grundbuchgebühren sowie einer gegebenenfalls zu entrichtenden Makler-Courtage zusammen. Der Grunderwerbssteuersatz ist in Deutschland nicht einheitlich und schwankt von Bundesland zu Bundesland in dem Bereich 3,5 – 6,5 %. Die absolute Höhe dieser Steuer hängt also von der Bemessungsgrundlage, also dem Wert der Immobilie, ab. Als nächstes schlagen die Notar- und Grundbuchgebühren zu Buche. Da Kaufverträge in Deutschland notariell beurkundet werden müssen und ein entsprechender Eintrag beim Grundbuch- und Finanzamt vermerkt werden muss, ist die Beauftragung eines Notars unumgänglich. Die Kosten hierfür belaufen sich auf etwa 2 % des Kaufpreises. Wird zudem ein Makler beauftragt, fallen hierfür logischerweise zusätzliche Kosten an. Die Makler-Courtage ist gesetzlich nicht reglementiert und hängt von der Region, der Immobilie selbst und der aktuellen Marktlage ab. Grundsätzlich kann hier aber mit einer Höhe von 3,5 – 8 % gerechnet werden. Neben diesen Hauptbestandteilen können auch noch Fahrt- und Reisekosten für Abnahme-, Beratungs- und Besichtigungstermine anfallen. Auch die Konsultation bzw. Beauftragung von Sachverständigen verursacht Kosten. Solche Sachverständiger prüfen zum Beispiel die Immobilie auf Herz und Nieren oder begleiten Bau- und Sanierungsmaßnahmen. Meist wird hier stundenweise abgerechnet, aber es kann auch ein Pauschalpreis vereinbart werden.
Fungibilität
Nur fungible Finanzprodukte können an der Börse gehandelt werden, beispielsweise Aktien und Anleihen. Als fungibel bezeichnet man Güter, Waren oder andere Handelsgegenstände, die über die Eigenschaft der einfachen Austauschbarkeit, Ersetzbarkeit oder beliebigen Einsetzbarkeit verfügen. Dies trifft auf Wertpapiere wie Aktien und Anleihen oder Devisen zu. Alle Wertpapiere einer Gattung weisen die gleichen Merkmale hinsichtlich ihrer Beschaffenheit auf. So sind Aktien gegen andere Aktien austauschbar, wenn sie die gleiche Stückzahl und einen einheitlichen Emittenten betreffen sowie identische Rechte und Nennwerte besitzen. Wünscht ein Depotinhaber beispielsweise die Übertragung von 30 Inhaberaktien der AG X in ein anderes Depot, kann die Bank aus der Sammelverwahrung für alle Gläubiger 30 beliebige Inhaberaktien der AG X umbuchen. Sie braucht nicht genau diese 30 Stück einem Depot verbindlich zuzuordnen. Die Wirtschaft profitiert von vertretbaren Wertpapieren, weil diese für einen reibungslosen Handel an der Börse sorgen. Dadurch kann die Börse ihre Funktion als Wirtschaftsbarometer wahrnehmen. Fungibilität macht erst das Funktionieren von Märkten möglich. Die Sachen oder verbrieften Rechte können ohne Probleme von einem Besitzer auf den nächsten übertragen und angemessene Preise erzielt werden. Durch Standardisierung und Definition formaler Anforderungen wird gewährleistet, dass die Güter und Papiere mehrmals mit einer hohen Geschwindigkeit innerhalb einer bestimmten Zeitspanne gehandelt werden können. Der Austausch von Gütern und Kapital auf den Märkten trägt zur volkswirtschaftlichen Wertschöpfung bei. Eine Immobilie lässt sich durch ihre Spezifik und hohe Einzigartigkeit nicht kurzerhand gegen eine andere austauschen. Ein hohes Fungibilitätsrisiko weisen geschlossene Investmentvermögen, stille Gesellschaften und andere Unternehmensbeteiligungen auf. Diese Kapitalanlagen können nur unter vorher festgelegten, stark einschränkenden Bedingungen veräußert werden. Daher existiert kein voll funktionsfähiger Markt für diese Vermögensanlagen. Anleger können sie höchstens zeitverzögert abgeben und sind gezwungen, am Zweitmarkt möglicherweise hohe Abschläge in Kauf zu nehmen. Bei offenen Investmentfonds ist in der Regel permanente Handelbarkeit gegeben, diese kann jedoch durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft limitiert werden. Enthält ein Investmentfonds nicht fungible Immobilien, kann das zur Folge haben, dass die Rücknahme der Fondsanteile zeitweise ausgesetzt wird und die Anleger nicht über ihr Geld verfügen können. Die Übertragbarkeit von Kapitalanlagen kann auch durch hohe juristische Hürden erschwert sein. Der Staat hat die Übertragung von Immobilien an strenge Formalien, zum Beispiel einen schriftlichen Vertrag, die notarielle Beurkundung oder Eintragung ins Grundbuch gebunden. Ähnliches trifft auf andere Geldanlagen wie Bankeinlagen oder Anteile an Personengesellschaften zu.
Grundbuch
Ein Grundbuch einer Immobilie enthält mehrere Abteilungen, in die Informationen eingetragen werden können. Während in der ersten Abteilung stets der Eigentümer oder der Erbbauberechtigte eingetragen wird, so finden sich in der zweiten und dritten Abteilung Rechte, Lasten und Beschränkungen. Die Auflassungsvormerkung wird in der zweiten Abteilung des Grundbuches eingetragen. Der Rang der Vormerkung richtet sich in der Wirklichkeit nach dem Zeitpunkt der Eintragung. Sind also keine anderen Rechte vorrangig im Grundbuch eingetragen worden, so hat der Begünstigte einen Anspruch auf die Löschung aller ihn beeinträchtigenden nachrangig eingetragenen Rechte.
Security Token
Security Token sind Vermögenswerte auf Tokenbasis und werden als solche auch eindeutig beworben. Die Aufsichtsbehörden behandeln sie daher regulatorisch wie traditionelle Wertpapiere. So sind die Unternehmen beispielsweise verpflichtet, einen so genannten Wertpapierprospekt zu erstellen. Bevor sie Security Token emittieren dürfen, müssen die Aufsichtsbehörden diesem zustimmen. Die Herausgabe von Security Token nennt man sodann Security Token Offerings oder STO. Der große Unterschied zwischen Security Token und Utility Token ist also der Folgende: Während Utility Token meist einen Blockchain Use Case bedienen, sind Security Token regulierte Kapitalanlagen wie Unternehmensanteile. Der wesentliche Unterschied zu herkömmlichen Assets ist ihre Tokenstruktur. Dadurch ergeben sich entscheidende Vorteile: Emittenten müssen Token nicht urkundlich verbriefen, sie sind somit unabhängig von Abwicklungsstellen wie Clearstream und Co. Jedes existierende Wertpapier, ganz gleich ob Aktie, Anleihe oder Zertifikat kann als Security Token emittiert werden. Der entscheidende Unterschied zu einer traditionellen Aktie ist also der Wechsel des Mediums, von Urkunde zu Token und der Wechsel zur Abwicklungsinfrastruktur von elektronischen Wertpapierregistern und Clearingstellen zu einer Blockchain-Infrastruktur.
Utility Token
Utility Token sind digitale Gutscheine, die ihren Besitzer zu irgendeiner Art von Zugang auf einer Plattform berechtigen. Meist knüpfen die Unternehmen an Utility Token zweckgebundene Dienstleistungen, etwa die Freischaltung von Funktionen innerhalb einer App. Utility Token dürfen nach Maßgabe der US-Börsenaufsicht SEC keinen finanziellen Anreiz haben. Das heißt, der Emittent darf Anlegern keine Art der Rendite in Aussicht stellen.
Verkehrswert
Der Verkehrswert (auch Marktwert) legt den voraussichtlich erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie am gesamten Markt zu einem bestimmten Stichtag fest. Dabei wird gem. § 194 BauGB nach einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt, ohne Berücksichtigung der ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse oder dem emotionalen Wert (auch Affektionspreis). Vielmehr ist es zwingend notwendig, die aktuelle Marktsituation zu dem Zeitpunkt der Wertermittlung in Betracht zu ziehen. Findet die Wertermittlung auf einem nicht funktionsfähigen Markt statt, beispielsweise im Bekanntenkreis, grenzt sich die Nachfrage zu sehr ein und der Wert verfälscht sich automatisch. Die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie richtet sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). In dieser Verordnung sind mehrere Verfahren zur Ermittlung des Wertes normiert. § 15 ImmoWertV regelt das Vergleichswertverfahren. Danach werden für die Bestimmung des Verkehrswertes eines Grundstücks möglichst viele erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien herangezogen. Dabei sind sowohl Lage und Größe als auch Zustand wichtige Faktoren. Das Ertragswertverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV) kommt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zur Anwendung. Im Vordergrund dieses Verfahrens steht die Rentabilität der Immobilie. Berücksichtigung finden dabei der Bodenwert des Grundstücks und der Reinertrag. Letzterer stellt den marktüblich erzielbaren Ertrag der Immobilie abzüglich der Bewirtschaftungskosten dar. Alternativ wird das Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV) festgelegt. Dieses kommt erst dann zum Einsatz, wenn die beiden anderen Verfahren keine aussagekräftigen Ergebnisse liefern. Dieser Vorgang kann jedoch auch zur Bekräftigung der Ergebnisse angewendet werden. Das Sachwertverfahren orientiert sich bei der Ermittlung des Verkehrswertes an den Herstellungskosten. Zunächst wird der Bodenwert des Grundstücks mit dem Gebäudesachwert (gewöhnliche Herstellungskosten der baulichen Anlagen abzüglich der Alterswertminderung) addiert. Anschließend wird die Summe mit dem Marktanpassungsfaktor ergänzt, um den unterschiedlichen Immobilienmärkten in verschiedenen Regionen gerecht zu werden.
Wertpapierinformationsblatt (WIB)
Das Wertpapierinformationsblatt, auch WIB genannt, dient als kurze Infobroschüre für Vermögensanlagen. Dabei ist der Anbieter der Vermögensanlage nach § 13 Abs. 1 VermAnlG gesetzlich verpflichtet, sein erstelltes WIB bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, kurz BaFin, begutachten zu lassen, ehe es veröffentlicht werden darf. Liegt keine Schwarmfinanzierung laut § 2a VermAnlG beim Erwerb der Vermögensanlage vor, ist der Anbieter in der Pflicht, sowohl ein Verkaufsprospekt als auch für jede Vermögensanlage ein eigenes WIB anzufertigen, beides bei der BaFin vorzulegen und im Anschluss der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. So können sich Interessenten über die Eigenschaften der Anlage informieren, verschiedene Angebote transparent beleuchten und direkt miteinander vergleichen. Wird eine Vermögensanlage beispielsweise online angeboten, ohne dass zuvor ein WIB erstellt und von der BaFin geprüft wurde, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Auch wenn das WIB nicht vollständig ist, folgt eine Untersagung seitens der BaFin. Außerdem ist mit einem Bußgeld zu rechnen, das bis zu 500.000 € betragen kann. Damit das WIB stets übersichtlich bleibt, darf es maximal drei DIN-A4-Seiten umfassen. Außerdem muss zu Beginn folgender Warnhinweis erfolgen: „Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.“ Aufgeführt werden müssen zudem Informationen über die Art und Bezeichnung der Anlage, die Identität des Anbieters, Emittenten (inkl. Geschäftstätigkeit) und der Dienstleistungsplattform, die Anlagestrategie, -politik und -objekte, die Laufzeit und Kündigungsfrist, etwaige Konditionen der Zins- und Rückzahlung sowie mögliche Risiken, das Emissionsvolumen samt Art und Anzahl der Anteile und der Verschuldungsgrad des Emittenten auf Basis des zurückliegenden Jahresabschlusses. Bei fehlendem Jahresabschluss ist ein Negativtestat zu erstellen. Außerdem sind die Aussichten auf eine vertragsgemäße Zins- und Rückzahlung hinsichtlich variabler Marktbedingungen und die mit dem Vertragsabschluss verbundenen Kosten und Provisionen zu nennen. Es folgen etwaige rechtliche Hinweise, die Datierung, Angaben zur Anzahl der Aktualisierungen und ein Unterschriftenfeld. Die Reihenfolge der genannten Mindestangaben darf nicht variieren, andernfalls verliert das WIB seine Gültigkeit.
Wertsteigerung
Der Wert einer Immobilie wird von vielen Faktoren beeinflusst. Zumal die Immobilie eine der wertbeständigsten Anlagemöglichkeiten ist, die es gibt. Faktoren, wie Lage, Angebot und Nachfrage, die Ausstattung sowie Alter und Zustand des Objektes können sich auf den Wert einer Immobilie auswirken. Der Faktor Lage wird in Makro- und Mikrolage unterteilt. Unter Makrolage versteht man die gesamte Stadt oder Region. Hierbei wird auf die aktuelle wirtschaftliche Lage und Zukunftsperspektiven der Stadt geschaut. Gewinnt die Stadt etwa einen Zuwachs der Bevölkerung oder schafft neue Arbeitsplätze, so wirkt sich dies positiv auf die Makrolage aus. Unter der Mikrolage versteht man das lokale Wohnumfeld und die Infrastruktur vor Ort. Auch die soziale Infrastruktur wie z.B. Kindergärten, Schulen, Ärzte und kulturelle Einrichtungen wirken sich auf den Wert der Immobilie aus. Der Faktor Angebot und Nachfrage am Markt wirkt sich ebenfalls auf eine Immobilie aus. Ein hohes Angebot und eine geringe Nachfrage lassen den Preis sinken vice versa steigt der Preis bei einer hohen Nachfrage und geringem Angebot. Oft ist dies in Ballungsräumen der Fall. Der dritte Faktor, die Ausstattung der Immobilie, hängt von vielen Eigenschaften ab. Es ist üblich, dass man Objekte in eine einfache, gehobene oder luxuriöse Klasse einteilt. Besonders relevant ist das Heizungssystem. Wenn Immobilieneigentümer das Heizungssystem erneuern, dann steigt der Wert oft rasant. Oft wird auch die Qualität der verwendeten Materialien zur Bewertung herangezogen. Der Zustand der Immobilie ist ein sehr ausschlaggebendes Wertkriterium. So kann z.B. eine besonders gute Wärmedämmung den Wert steigen lassen. Auch die einfache Modernisierung des Objektes, wie beispielsweise das Erneuern von Türen, Fenstern oder das Ausbessern von Wandschäden und Rissen, kann den Wert der Immobilie beachtlich erhöhen.
Zahlungsdienstleister
Ein Zahlungsdienstleister wird bei Transaktionen von Geldern eingesetzt und ist befugt, Zahlungsdienste anzubieten. Dabei übernehmen diese überwiegend die technische Abwicklung verschiedener Zahlungsverfahren wie die Zahlung per Kreditkarte oder Lastschrift. Das bedeutet, dass die Zahlungen angenommen, authentifiziert und mithilfe eines sicheren Kontensystems i.d.R. treuhänderisch verwahrt werden. Meist ist ein Zahlungsdienstleister die dritte Partei innerhalb einer Kaufabwicklungen, welche die Verarbeitung von Zahlungen übernimmt und Händlern die Arbeit erleichtert. Speziell bei dem elektronischen Zahlungsverkehr mit Onlineplattformen liegen genaue Prozesse zugrunde, die monetäre Transaktionen im Netz ermöglichen. Auf der einen Seite hat beispielsweise ein Online-Unternehmen ein Interesse daran, die Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit des Kunden festzustellen. Auf der anderen Seite gilt es, die getätigten Zahlungen sicher zu verwalten und der Transaktion einem bestimmten Kunden zuzuordnen.
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